プロジェクト概要
FCROWD1号ファンドは首都圏（新宿、池袋、武蔵小杉）にある区分マンション3室を購入し、約12ヶ月間運用し、最後に不動産市場で売却致します。
本ファンドは「運用期間中の賃料収入」と「不動産市場で売却することで得られる売却利益」を投資家の皆様へ分配し、予定分配率8％を目指すファンドになります。なお、本ファンドの対象不動産は2024年4月12日現在、稼働率100％となっており解約予告もございません。
アクセス良好の利便性の高い立地
運用する3物件はそれぞれ「新宿駅」「池袋駅」「武蔵小杉駅」から徒歩10分以内に位置する市場価値の高い物件になります。
JR東日本によると乗車人員の数（※）は新宿が1位、池袋が2位、武蔵小杉が神奈川県内3位であり、いずれも利便性が高いことがわかります。
※JR東日本「企業サイトトップ・企業情報・各駅の乗車人員 2022年度」より
https://www.jreast.co.jp/passenger/
不動産のプロが目利きした物件
FCROWD1号ファンドで運用する対象不動産は、自らも不動産投資事業を展開してきた当社が相場よりも低い金額で購入し、創業26年という長年の経験と実績によるノウハウを活用して運用を行ってきた3物件になります。
当社がこれまでに蓄積してきた実績と目利き力を駆使し、物件選定を行っています。
スケジュール
〈募集期間〉
2024年5月1日～2024年5月14日
〈抽選日〉
2024年5月15日
〈入金期限〉
2024年5月20日
〈成立判定基準日〉
2024年6月4日
〈運用開始日〉
2024年6月12日
〈運用期間〉
12ヶ月（2024年6月12日～2025年6月11日）
〈金銭分配時期〉
償還時（売却日より2か月後予定）
〈金銭分配方法〉
分配金額から源泉徴収税額（20.42％相当）を控除した後の金額を顧客資金管理口座（デポジット口座）に振り込みます。
〈事業計画の内容〉
投資スキームをご確認下さい。
〈資金使途〉
投資家から集めた出資金は物件概要記載の物件の購入資金とします。
募集方式及び申込方法
FCROWD1号ファンドの募集方式は【抽選式】になります。
募集期間中にFCROWDサイト上にてお申込みを承ります。
～再抽選について～
クーリング・オフによる解約等により出資金が減少した場合に再抽選を実施する可能性がございます。その場合、新たに募集を行うのではなく、落選されてしまったお客様もしくは一部当選されたお客様の中から再抽選を行います。
ご確認頂きたい重要事項
１．当社は電子申込型電子募集取扱業務等として行います。
２．電子申込型電子募集取扱業務等において取り扱う有価証券に関して、金融商品取引法上の開示は義務付けられておりません。
３．発行者が作成する一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める「電子申込型電子募集業務等及び電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」第24 条第１項５号又は第６号に掲げる書面について、公認会計士又は監査法人による外部監査を受ける予定はございません。
４．分配金の一部又は全てが元本の一部払戻しに相当することがあります。
５．当ファンドの匿名組合出資持分は、流動性（換金性）が低く、また、事業者の事前の承諾がない限り、原則として第三者への譲渡ができないため、匿名組合出資持分の売買を行ったとしてもその権利の移転が発行者（特例事業者）に認められない可能性があるほか、やむを得ない事情がある場合を除き解約をすることができないことから、お客様の希望される時点で匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず、当該持分を換金できないおそれがあります。
６．当ファンドに関して、匿名組合契約に基づく出資持分は投資元本の返還が保証されているものではなく、本事業者の業務または財産の状況の変化を直接の原因として元本欠損が生ずるおそれがあります。また、不動産市況の影響による価格変動リスク、為替/金利の変動等に起因するマーケットリスク、事業者の信用リスク、対象資産の運営/稼働状況に伴うパフォーマンスリスク、対象資産の処分価額下落に伴う価格変動リスク、経年劣化リスク、大規模災害等による物件の滅失/毀損リスク及び税制変更等によるリスクその他のリスクの顕在化により損失が生じ、元本欠損が生じる可能性があります。
７．当社は、一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める規則により、お客様からの本匿名組合出資持分の内容及び本事業者に関するご質問について、お電話又はご訪問により回答することができません。そのため、これらに関するお問い合わせについては、お問い合わせフォームによりご連絡ください。
８．お預かりしたお客様の投資用資金（投資申請に基づいた出資金及び分配金、償還金等）は、FCROWD専用の預かり金口座にて弊社の固有財産とは分別して管理し、ファンド成立後に営業者であるSPC（特例事業者）のファンド専用口座に送金されます。また、ファンド専用口座に送金されるまでの間は、日証金信託銀行に信託して管理されます。万が一当社に有事が生じた場合は、受益者代理人である弁護士からお客様へ資金を返還する仕組みとなっております。なお、当該金銭に利息は付されません。
※お客様から預託金をお預かりしている場合、法令に基づき、少なくとも３ヶ月に１回の頻度にてお客様の投資意思を確認させていただく必要があり、当社ではマイページへのログイン状況で確認させていただいております。３ヶ月以上マイページへのログイン履歴が確認できない等、将来の投資意向が確認できない場合には、お預かりしている資金の全額をお客様がご登録の出金先口座へ払戻しさせていただきます。当該払戻しにかかる振込手数料はお客様負担とさせていただきますので、あらかじめご了承ください。
９．一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める「電子申込型電子募集業務等及び電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」第24条第1項各号の情報について本ウェブサイト上のマイページ等を通じてお客様にご提供します。
１０．利害関係人との間の不動産特定共同事業に係る重要な取引の有無並びに当該取引がある場合には当該利害関係人と不動産特定共同事業者との関係、当該利害関係人の商号若しくは名称又は氏名、住所又は所在地、取引の額及び取引の内容について。
本事業者は当社との間で対象不動産の売買契約を締結し、当社から対象不動産を購入します。購入価格は金30,209,000円（消費税込み）です。また、本事業者は当社との間で賃貸管理業務委託契約を締結します。
対象不動産の売主及び賃貸管理業務を行う者の商号、住所及び代表者の氏名
商号：株式会社アセット・ワン
住所：東京都千代田区九段北4-1-3 飛栄九段北ビル2階
代表者の氏名：代表取締役 宮﨑 芳雄
１１．取引開始にあたっては「契約成立前書面」、「匿名組合契約約款（不動産特定共同事業契約約款）」及び「重要事項説明」その他当社の指定する確認書類を熟読いただき、投資リスクを十分にご理解の上、投資のご判断をしてください。
【お客様が支払うべき対価について】
・匿名組合出資持分の取得に係る申込手数料
匿名組合契約の締結に際しては出資金額のみをお支払いいただき、申込手数料はいただきません。
・振込手数料
①出資金の振込手数料
②顧客資金管理口座（デポジット口座）から出金する際の振込手数料
※②にかかる振込手数料はGMOあおぞらネット銀行宛の場合は無料、他行宛の場合は145円となります。
【以下に該当する投資家様の抽選申込はお断りしております。】
・未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人、精神障害者、知的障害者及び認知障害の認められる方
・生活保護法による保護を受けている世帯に属する方
・破産者で復権を得ない方並びに自己破産、任意整理及び個人再生手続の開始をしている方
・取引をするために借入れする方
・損失が生ずるおそれのある取引を望まない方
・犯罪収益移転防止法に抵触する方（不正資金の流入者等の組織的犯罪等に関与する方、他人名義の使用または他人になりすましている方、外国PEPs に該当する方、取引時確認を拒否する方等）
・反社会的勢力等に該当する方
・一定以上の収入（年間 300 万円以上）を有しない方
・公金出納の事務を取り扱っている方
・⾧期療養をされている方
・みなし有価証券に対する商品の仕組み及びそのリスクについて理解していない方
・リスク商品（株式、投資信託、債券等の金融商品）への投資の経験がない方
・インターネットの利用環境が整っていない方
・お客様自身の容貌等が撮影できる電子機器を有していない方
・お客様自身のメールアドレスを持っていない方
・取引に必要な個人情報を正確に提供できない方
・取引開始に当たり、書面の電子交付に同意できない方
・日本に居住をしていない方
・米国納税義務者である方
・上記以外に、取引を行うにあたり適合性に問題があると当社が判断した方
投資スキームの概要
不動産特定共同事業（不動産特定共同事業法第2条第4項）の「特例事業」（同条第8項）の方法によります。不動産を所有するSPC（合同会社）を設立し、投資資金（不動産の購入資金等）をお客様からの出資（優先出資）及び当社からの出資（劣後出資）によって調達します。詳細は以下のスキーム図の通りです。
特例事業者
商号：バーミリオン合同会社
所在地：東京都千代田区九段北四丁目１番３号
代表社員：エー・エス・ワン一般社団法人
職務執行者 土屋征広
優先劣後システム
優先劣後システムとは、お客様を「優先出資者」、当社を「劣後出資者」と定義し、元本の償還及び配当金の支払いを優先出資者に優先的に行うことで、優先出資者であるお客様の元本及び配当金の安全性を高める仕組みです。
FCROWD1号ファンドでは、当社が約3％の劣後出資を行いますので、損失が劣後出資分（約3％）以内であればお客様の元本及び配当金に影響はありません。
本ファンドへの投資リスク
以下のリスクのご説明については、お客様が本ファンドとの間で匿名組合契約（以下、「本匿名組合出資契約」といいます。）を締結すること及び同契約に基づき匿名組合出資（以下「本匿名組合出資」といいます。）を行うことに関して、リスク要因となる可能性がある主な事項を記載しておりますが、これらはお客様が本ファンドに対して行う本匿名組合出資に関するすべてのリスクを網羅したものではありません。お客様は、ファンドへの投資を行おうとする際には、特性をご理解いただき、法律上、税務上及び会計上その他リスクを自ら専門家に問い合わせるなどして十分にご検討ください。
元本に関するリスク
匿名組合出資持分は、その利回り及び元本が保証されているものではありません。そのため、不動産市場の変動、自然災害等による不動産の滅失・毀損等により不動産価格が減少した場合や、本事業者の信用状態が悪化した場合、本事業にあたり想定以上の費用・損失等が生じた場合等には、お客様に損失が生じる可能性があります。
金融商品市場の相場その他の指標に係る変動等により損失が生じるリスク及び価格変動リスク
本匿名組合出資持分の価値は、本事業者が取得する対象不動産の価値に連動します。そのため、不動産市場の変動や、賃料水準・空室率その他の経済的要因、自然災害等の外的要因による不動産の滅失・棄損、土壌汚染等の不動産の瑕疵その他の事由により、対象不動産の価値が低下することがあります。かかる事由を直接の原因として、本匿名組合出資持分の価値が低下又は消失し、お客様への利益配当がなされず、又はお客様が出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。また、不動産は個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも想定どおりの時期に、想定どおりの価格で取得・処分できないおそれがあり、これにより本匿名組合出資持分の価値が低下し、上記同様お客様に損失が発生するおそれがあります。
本事業者の状況により損失が生じるリスク
本事業者において、債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本匿名組合はその財産の運用を中断せざるを得なくなります。かかる事由が生じた場合に、本匿名組合出資持分の価値が低下又は消失し、お客様への利益配当がなされず、又はお客様が本匿名組合出資持分の出資元本の返還が行われないなどにより、お客様に損失が生じるおそれがあります。
当社の状況により損失が生じるリスク
当社は、本事業者との間の三号事業業務委託契約に基づき、本事業者が本事業として営む不動産取引に係る業務の全部を受託しています。この場合において、第三号事業者である当社に債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本匿名組合はその財産の運用を中断せざるを得なくなります。かかる事由が生じた場合、本匿名組合出資持分の価値が低下し、お客様が出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。
本匿名組合出資持分の流動性の低さ（換金性の低さ）によるリスク
お客様が本匿名組合出資に基づき取得する匿名組合出資持分は、本匿名組合運用期間中は、本事業者の事前の承諾がない限り、原則として、第三者への譲渡ができないほか、クーリングオフ及びやむを得ない事情がある場合を除き解約をすることができません。これら事情から、お客様が希望される時点で本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず、当該持分を換金できないおそれがあります。
譲渡に制限があることに関するリスク
本匿名組合出資持分は、流動性（換金性）が低く、また、本事業者の事前の承諾がない限り、原則として、第三者への譲渡ができないほか、やむを得ない事情がある場合を除き解約をすることができないことから、お客様の希望される時点で本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず、当該持分を換金できないおそれがあります。
本事業者との利益相反に関するリスク
当社が保有する不動産を、本事業者が本事業における対象不動産として取得致します。当該取得に際しての対価の決定においては本事業者と当社の利害が相反する関係にあります。そのため、当該移転に際しての対価の公正を保つために、不動産鑑定士等の評価額（鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。）など客観的指標を参考として取得価額の決定を行うことによりリスクの低減を図ります。
法令・税制及び政府による規制変更のリスク
本事業者の運用資産に関する税制もしくは不動産特定共同事業及び匿名組合に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本事業者の収益に悪影響を与える可能性があります。また、出資持分にかかる利益の配当、出資金の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、出資持分の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。また、税制の変更リスクが不動産取引から生じる損益の分配及び出資価額の返還に直接的な影響を与える仕組みになっています。
不動産が滅失・毀損・劣化するリスク及び環境リスク
火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等により対象不動産が滅失、毀損又は劣化した場合、土壌汚染等の瑕疵が見つかった場合、不動産の価格が下落し損失を被ることがあります。また、対象不動産が滅失・毀損・劣化するリスクが不動産取引から生じる損益の分配及び出資価額の返還に直接的な影響を与える仕組みになっています。
不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。また、物件精査で判明しなかった欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。そのような場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては対象不動産の資産価値が減損することを防ぐために取得者である本事業者が当該欠陥、瑕疵等の補修その他にかかる予定外の措置、費用を負担することになり、お客様に損失を与える可能性があります。
また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は、不動産にかかる権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本事業者は、売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
不動産にかかる所有者責任に関するリスク
対象不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本事業者が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています（民法第717条）。従って、本事業者が保有する不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害が生じる場合には、最終的に本事業者が損害賠償義務を負担する可能性があります。
本事業者は、かかるリスクに対処するため、不動産の取得時の物件精査及びその後の管理を通じて、保有する不動産の瑕疵の把握に努め、瑕疵が発見された場合には、適宜必要な措置を講じる方針です。
しかし、個別の事情により保険契約等が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いが他の何らかの理由により行われず、もしくは遅れる場合には、本事業者は重大な影響を受ける可能性があります。
匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
本匿名組合出資契約において本事業の遂行は本事業者のみが自身の裁量で行うものであり、これらについてお客様が直接指示を行うことはできません。
但し、お客様は計算期間ごとのファンド報告書（財産管理報告書）の送付を受け、本事業者の業務執行状況及び本匿名組合の財産状況等につき質問し、意見を述べることができます。また、本事業者の主たる事務所にて、営業時間内に限り、ファンド報告書（財産管理報告書）書及び本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。
契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
契約の解除が一時的に多発した場合は、不動産取引(本事業)が継続できなくなる恐れがあります。この場合、本事業者は、対象不動産の全部又は一部の売却等が完了するまで、出資の価額の返還としての金銭の支払を留保することができるものとします。
法令違反のリスク
お客様が重大な法令違反を犯し、本事業者が本契約の維持に重大な悪影響があると判断した場合には、本事業者は、お客様に通知した上で、本契約を解除することができるものとします。
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